ADJUDICACIÓN DE BIENES DE LA MASA HEREDITARIA

Estimados curiosos:

La razón del presente tema es porque existe alguna confusión en el concepto de adjudicación de bienes provenientes de una masa hereditaria.

En algunos momentos hemos recibido el criterio que cuando estamos frente a una adjudicación de bienes provenientes de la masa hereditaria, siempre nos vamos a encontrar que los bienes constituyen bienes propios del adjudicatario, incluso cuando éste hubiere tenido que pagar con dinero de su propio peculio las alícuotas que hubiere recibido, que excedían las que proporcionalmente le correspondían como consecuencia de la división y partición, al no existir en la masa hereditaria dinero suficiente para compensar a él o los coherederos.

Veamos. El artículo 660 del Código Civil prescribe que desde el momento del fallecimiento de una persona los bienes, derechos y obligaciones, que constituyen la herencia, se trasmite a sus sucesores.

Es en dicho momento, el del fallecimiento del causante, en el que se genera la copropiedad, entendida ésta como cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas (Artículo 969 del Código Civil)

Es decir que cuando existe más de un heredero, en relación a los bienes que conforman la masa hereditaria, que se origina por fallecimiento del causante, existe copropiedad entre ellos.

Tal como lo dispone el artículo 844 del Código Civil, si hay varios herederos, cada uno de ellos es copropietario de los bienes de la herencia, en proporción a la cuota que tenga derecho a heredar.

El artículo 853 del Código Civil prescribe que cuando todos los herederos son capaces y están de acuerdo en la partición, se hará por escritura pública tratándose de bienes inscritos en los registros públicos.

La partición está definida como la permuta que realizan los copropietarios, cediendo cada uno de ellos el derecho que tienen sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican (artículo 983 del Código Civil).

La partición extingue la copropiedad (artículo 992 numeral 1 del Código Civil).

Sin embargo que sucede cuando en una masa hereditaria, existen bienes muebles e inmuebles y dinero, y alguno de los coherederos desea que le adjudiquen la propiedad absoluta de un inmueble, o de bienes muebles, dentro de los cuáles están las acciones o participaciones societarias, y el dinero con que se cuenta en la masa hereditaria es muy poco.

El artículo 859 del Código Civil dispone que los bienes se adjudicarán en especie a cada uno de los herederos. De no ser posible, el valor de las cuotas le será pagado en dinero.

Pero cómo se adjudican dichos bienes y su no alcanzan o no es posible ello, cuál es el origen de dicho dinero. Proviene de la masa hereditaria, o proviene de los recursos económicos del coheredero?

El artículo 844 del Código Civil, tal como se ha dicho, prescribe que si hay varios herederos, cada uno de ellos es copropietario de los bienes de la herencia, en proporción a la cuota que tenga derecho a heredar.

Ello quiere decir que si la masa hereditaria se debe distribuir en proporciones iguales se valorizarán los bienes que la conforman, y si es posible a cada coheredero corresponderá un bien que tendrá un valor equivalente a lo que le corresponde.

Si la herencia estuviere conformada por bienes que pueden cómodamente partirse materialmente, utilizando la calificación legal, artículo 861 del Código Civil, su partición material se realizará, adjudicándose a cada heredero lo que le corresponda.

Si como consecuencia de las disposiciones testamentarias a algún heredero corresponde percibir una proporción mayor respecto de otros, y luego de valorización de los bienes de masa hereditaria es posible adjudicar a tal heredero un bien, y a los demás herederos también es posible adjudicarles bienes hereditarios cumpliendo las disposiciones testamentarias, entonces la división y partición se hará así.

De otro lado, si la masa hereditaria estuviere conformada por bienes cuya valorización es mayor a la cuota que pudiera corresponder a un heredero, y, adicionalmente también hubiere dinero, si éste fuere suficiente para compensar a otros herederos el monto excedente que le corresponde al heredero al que se le hubiere adjudicado el bien, entonces a los demás, si todos están de acuerdo, se les pagará su cuota en dinero proveniente de la masa hereditaria.

Pero que sucede si como consecuencia de la propuesta de adjudicación  de los bienes de la masa hereditaria a algún heredero le correspondería un bien o derecho, o, por último si algún heredero desea determinados bienes o derechos de la masa hereditaria, y no existe el dinero suficiente en ésta para compensar a los demás el valor de los bienes y/o derechos de la masa que estaría adjudicándose o que al final los deseará para sí?

El artículo 860 del Código Civil es muy claro, cuando establece la consecuencia para éste supuesto. Dispone que sino hubiere dinero suficiente para el pago por el excedente de la valorización de la cuota que un heredero percibiría o que deseara para sí, se procederá a la venta de los bienes hereditarios que sea menester, previo acuerdo mayoritario de los bienes y con aprobación judicial.

Cuando el artículo 860 acotado prescribe que debe procederse a la venta de bienes hereditarios, cuando no existe dinero suficiente en la masa hereditaria  para compensar a los otros coherederos lo que alguno podría percibir en exceso si se le adjudica un determinado bien, permite que dicha venta pueda hacerse en favor de uno de los coherederos o de terceros.       

El producto de la venta servirá para pagar la cuota hereditaria que corresponda a los coherederos.

Si tal venta se hiciere a terceros no existe problema alguno, porque el dinero producto de la venta se distribuye sin mayor preocupación sobre la naturaleza de dicho dinero. 

Pero que sucedería si la venta no se hace a terceros. Se realiza a un coheredero. Acaso la adquisición, no adjudicación, que excede la cuota hereditaria que le correspondería, también sería masa hereditaria. Qué pasaría si el coheredero que adquiere es casado. Ese excedente de cuota que adquirió es herencia, y como consecuencia de ello es bien propio; o al ser una adquisición dentro del matrimonio es sociedad de gananciales. Acaso si la adjudicación de cuotas de masa hereditaria y la venta de alícuotas entre herederos se hace en un solo documento, determina ello la naturaleza jurídica de tal adquisición?

Vamos a ver. Tal como ya se ha señalado, la partición extingue la copropiedad, y está definida como la permuta que realizan los copropietarios, cediendo cada uno de ellos el derecho que tienen sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican (artículo 983 del Código Civil).

Entonces la partición sólo es posible con bienes y/o derechos que provienen de la masa hereditaria. Cuando para poder adjudicar a cada coheredero el valor de la cuota que le corresponde resulta necesario vender algunos bienes y/o derechos, entonces lo que corresponde a cada coheredero en bienes y/o dinero producto de la venta, sí son bienes propios; incluso si el coheredero es casado.

Sin embargo si existieran bienes cuyo valor individual excede lo que pudiera corresponder a un coheredero, y éste quisiera para sí el mismo, y como consecuencia de ello adquiere con dinero de su propio peculio tal excedente, tal adquisición, si fuere casado, corresponde a la sociedad de gananciales, ya que el dinero no proviene de la masa hereditaria. Si adquiriera bienes muebles, bastará la firma de del coheredero cónyuge para adquirir el mismo. Si fuere bienes inmuebles, deberá intervenir él o la cónyuge del coheredero adquiriente.  

No es posible hablar de adjudicación cuando un coheredero adquiere por compra venta bienes de la masa hereditaria, sólo es posible ello como consecuencia  de la división y partición de bienes y/o derechos propios de la masa hereditaria, al margen de que en un solo documento se celebren ambos actos, adjudicación y compra venta.  

 JORGE E. VELARDE SUSSONI

      NOTARIO DE LIMA

     

INTERPRETACIÓN DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 66 DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIÓN DEL REGISTRO VEHICULAR

Estimados curiosos:

Se han recibido observaciones registrales relacionadas con la subsanación  de observaciones, en cuanto a la presentación de títulos en el Registro Vehicular, en el sentido de que sólo pueden extenderse actas notariales de subsanación ante el mismo notario que extendió el acta observada, invocando para ello el segundo párrafo del artículo 66 del Reglamento de Inscripción del Registro Vehicular.

Se va a analizar la observación con la finalidad de concluir si la misma tiene o no tiene sustento  en la norma legal que se invoca.

Juan y Juana, esposos, le compran un vehículo a Pedro, hasta dicho momento todos domicilian en Lima, pero Pedro tomó la decisión de vender su auto, porque se va a vivir a Puno, por cambio de sede laboral.

Luego de firmar el acta de transferencia en una notaría en Lima, Pedro recibió el pago, abordó el mismo día en la tarde un avión, y se trasladó a su nueva sede laboral y domiciliaria  en la ciudad de Puno.

Cuando los partes notarles del acta de transferencia vehicular se presentaron ante los Registros Públicos para su inscripción, encontraron una inconsistencia relacionada con la identidad de Pedro proveniente de asientos registrales anteriores, que motivó una observación registral; la misma que debía subsanarse con una segunda acta firmada por Pedro.

Toda vez que Pedro ya no domiciliaba en Lima, acudió ante un notario de la ciudad de Puno, donde otorgó un acta de aclaración y ratificación, solicitó la entrega del parte notarial, y solicitó al notario de la ciudad de Puno que en el mismo parte notarial se autorice al presentante de la notaría de Lima ante los Registros Públicos,  con la finalidad de que presente ante los Registros Públicos el acta aclaratoria, y se inscriba la transferencia del vehículo en favor de Juan y Juana.

Cuando se presentaron en Lima los partes notariales del acta aclaratoria y ratificación que suscribió Pedro ante notario de Puno, subsanando la observación registral en los términos señalados en la esquela de observaciones registrales, se emitió una nueva observación invocando el segundo párrafo del artículo 66 del Reglamento de Inscripción del Registro Vehicular.

Qué nos dice el texto legal invocado.

“Artículo 66.- Presentación cautiva del acta de transferencia notarial

Cuando se trate de parte notarial del acta de transferencia de vehículo, deberá ser presentado por el Notario ante el cual se extendió o su dependiente acreditado ante SUNARP.

No es procedente la presentación conjunta de dos o más actas notariales de transferencia otorgadas ante distintos notarios.”

Resulta necesario analizar lo dispuesto por el segundo párrafo invocado, y de esa forma entender la observación registral, si fue bien o mal realizada y sustentada.      

El Reglamento General de Inscripción de los Registros Públicos define en su artículo 7, que por título debe entenderse el o los  documentos en que se  fundamenta el derecho o acto inscribible, y que por sí solos den absoluta certeza de la existencia del acto cuya inscripción se solicita. 

“Artículo 7.- Definición

Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por si solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.

También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que ésta se realice.”

El artículo 5 del mismo Reglamento General establece el concepto de títulos conexos, es decir cuando el acto o derecho cuya inscripción se solicita, está contenido en más de un documento, estableciendo la limitación conceptual, de que sólo son títulos conexos aquellos referidos a la misma partida o asunto y sean compatibles.  

“Artículo 5.- Títulos conexos

Se entiende por títulos conexos aquéllos presentados al Registro, sea con uno o más asientos de presentación, siempre que estén referidos a la misma partida o asunto y sean compatibles.” 

En consecuencia la observación no se origina en la existencia de más de un documento, ya que ambos constituyen el título registral, y de ambos se acredita fehacientemente el derecho o un acto o asunto, están referidos a la misma partida, y son absolutamente compatibles ya que subsanan debidamente en forma sustantiva una observación registral.

Entonces cuál es la razón de la cita legal. Buscaremos ello en el título del artículo 66 del Reglamento invocado.

El epígrafe del artículo 66 prescribe lo siguiente: “Presentación cautiva del acta de transferencia notarial.”

Qué debemos entender por presentación cautiva?

Existe gran diferencia entre quién tiene derecho a solicitar la inscripción de un acto contenido en una escritura pública, y, de otro lado, quien está facultado a presentar un parte notarial ante los Registros Públicos para la inscripción del acto que contiene.

En el primer supuesto, frente a quién tiene derecho a solicitar la inscripción de un acto contenido en una escritura pública, cualquier persona aunque no hubiere intervenido en una escritura pública, está facultada para pedir a un notario la inscripción de cualquier acto jurídico contenido en una escritura que forma parte de su protocolo, sin expresión de causa. Ello como concepto genérico.

Podría darse el caso en que las partes de una escritura han acordado en la misma que no se va a inscribir en los Registros Públicos. Dicha obligación de no hacer, vincula exclusivamente a las partes que han suscrito el contrato y está dentro de la facultad contractual que le permite le Constitución Política del Perú, artículo 62.

Sin embargo que pasaría si una tercera persona, sintiéndose o no agraviada con tal decisión contractual, solicita a un notario la inscripción de la escritura pública antes aludida.

La obligación de no hacer establecida en el contrato por las partes, vincula legalmente a ellas. Eso es innegable. Sin embargo el acto jurídico contenido en la escritura pública ha pasado de encontrarse en el ámbito privado, a estar contenido en forma pública. Es decir una escritura pública.

El artículo 82 del Decreto Legislativo 1049, en adelante el Decreto del Notariado, establece que el notario expedirá bajo responsabilidad testimonio boleta y partes, a quien lo solicite, los instrumentos públicos notariales que hubiere autorizado en el ejercicio de su función.

En consecuencia, en el supuesto bajo análisis, no obstante que las partes hubieren acordado no inscribir en los Registros Públicos la escritura pública que suscriben,  cualquier persona sin expresión de causa podría solicitar su inscripción al notario que tiene la escritura pública dentro de su protocolo.

De otro lado, quién está facultado a presentar un parte notarial ante los Registros Públicos para la inscripción del acto que contiene.

Tradicionalmente cualquier persona podía presentar partes notariales ante los Registros Públicos para su inscripción. Si bien ello era una facilidad para los administrados, la gran cantidad de documentos falsificados que tuvieron acogida registral, generó la necesidad legal de restringir tal circunstancia.

Como consecuencia de ello, el Decreto del Notariado, reguló la presentación de partes notariales ante los Registros Públicos, estableciendo en su sétima disposición complementaria, transitoria y final dispone lo siguiente:

“Sétima.- La presentación de partes notariales y copias certificadas en los distintos registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, según corresponda, deberá ser efectuada por el notario o por sus dependientes acreditados ante la SUNARP.

Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de inscripción del título al interesado para que éste continúe la tramitación del procedimiento, bajo su responsabilidad.

Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los partes notariales y las copias certificadas podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. El notario al expedir el parte o la copia certificada deberá consignar en estos instrumentos el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación.”

Veamos. Este artículo regula que la presentación de partes ante los Registros Públicos los debe realizar el notario ante quien se otorgó la escritura pública objeto de la inscripción. Este lo puede hacer directamente o a través de sus dependientes autorizados expresamente para ello ante la SUNARP, a quienes deben inscribirse ante la mencionada entidad.

Sin embargo luego de dicha presentación de partes notariales ante los Registros Públicos, el interesado podrá solicitar al notario la solicitud presentada, y continuar con la tramitación registral.

Es decir el objeto de la presentación cautiva, a través del notario, tiene por único fin evitar la presentación ante los Registros Públicos de partes notariales falsos, y de esa forma dar publicidad registral a actos contenidos en documentos falsos.

Por otro lado el artículo sétimo antes mencionado también prescribe que excepcionalmente bajo responsabilidad del interesado, que puede ser cualquier persona, los partes notariales podrán ser tramitados y presentados por persona distinta al notario o sus dependientes. En estos casos el notario deberá consignar en el parte notarial el nombre completo y el número del documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y la tramitación. Adicionalmente  el notario incorporará en el módulo “Sistema Notario” que administra la SUNARP, los datos de la persona distinta a sus dependientes que presentará el parte notarial.

“Decreto Legislativo 1049

Disposiciones Complementarias, Transitorias y Finales

Sétima:

… Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario acreditará a su dependiente a través del módulo “Sistema Notario” que administra la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP. Tratándose de la excepción prevista en el párrafo precedente, el notario incorporará en el Módulo “Sistema Notario” los datos de la persona distinta que presentará el parte notarial o la copia certificada.”

Como puede apreciarse lo que pretende protegerse en todo momento es la validez del documento notarial que se presenta ante  los Registros Públicos para su inscripción. Ese es el objetivo de la presentación cautiva.

Sin embargo la observación registral a la inscripción del título que contiene el acto jurídico celebrado por Juan y Juana con Pedro en Lima, aclarado y ratificado por Pedro en la ciudad de Puno, no invoca la presentación de dos documentos conexos, en cuanto al número de documentos concierne; tampoco observa la presentación cautiva, por cuanto el acta de transferencia principal estaba siendo presentada por los dependientes del notario ante quien se otorgó la misma, y el parte notarial del acta aclaratoria suscrita en Puno por Pedro, a solicitud de él, contenía autorización expresa para que el dependiente del notario en Lima pueda presentar la misma, y ello también estaba en el “Sistema Notario” de la SUNARP.

Lo que se observa es que  de acuerdo al segundo párrafo del artículo 66 del Reglamento de Inscripción del Registro Vehicular, no es  procedente la presentación conjunta de dos o más actas notariales de transferencia otorgadas ante distintos notarios.

Tal observación registral no obedece al texto de la disposición legal, sinó a una indebida y extraordinaria, interpretación de la misma.

No puede puede interpretarse el texto de una norma legal, sin conceptos de estructura legislativa.

En la observación registral se ha tomado en forma independiente al segundo párrafo del artículo 66 invocado, sin tener en cuenta que el epígrafe de dicho artículo establece los parámetros dentro de los cuáles debe interpretarse el mismo.

Más aún se ha utilizado establecido un concepto de “presentación conjunta de dos o más actas notariales”, sin tomar en cuenta los conceptos de título registral y títulos conexos definidos en los artículos 5 y 7 del Reglamento General de Inscripción de los Registros Públicos antes analizados.

Cuando el artículo 66 en su segundo párrafo del Reglamento de Inscripción del Registro Vehicular regula que no es procedente la presentación conjunta de dos o más actas notariales de transferencia otorgadas ante distintos notarios, es porque no es procedente la presentación en un  solo título de dos o más actas notariales de transferencias otorgadas ante distintos notarios, relacionadas con distintos vehículos, por cuanto colige con el principio registral de folio real que rige el registro de cada vehículo:  

“Artículo 9.- Folio real

Por cada vehículo se abrirá una partida registral en la que se extenderá la primera inscripción, así como los actos o derechos registrables posteriores.”

No es posible entender que para subsanar una observación registral en el procedimiento de inscripción de la transferencia de un vehículo, la persona que debe otorgar una nueva acta de aclaración y ratificación, no pueda hacerla ante un notario distinto al notario ante quien se otorgó la primera acta. Son títulos conexos.

Entender que un acta de aclaración debe otorgarse necesariamente ante el mismo notario ante quien se otorgó el acta principal, implicaría, si quien debe aclarar ya no domicilia en Lima, como en el presente caso, que quien debe suscribir el acta aclaratoria, deba viajar a Lima para ello; o si no puede viajar a Lima, deberá ir ante un notario en la ciudad de su nuevo domicilio, en nuestro ejemplo de la ciudad de Puno, para que otorgar un poder por escritura pública a alguien; quien luego inscribirá el poder en los Registros Públicos en Lima; y luego de tal inscripción acudir ante el mismo notario ante quien se extendió el acta principal, a fin de otorgar una nueva acta aclaratoria y de ratificación.

Tal interpretación se dá por no tener en cuenta la definición de lo que es un título conexo, establecido en el propio Reglamento General de los Registros Públicos, ni tener en cuenta el epígrafe del artículo 66 del Reglamento del Registro Vehicular, invocado como norma legal que sustenta tal inconsistente observación.

Tener en cuenta los artículos 5 y 7 del Reglamento General de Inscripción de los Registros Públicos, así como el epígrafe del artículo 66 del Reglamento de Inscripción del Registro Vehicular, permitiría claramente entender la diferencia entre lo que son documentos conexos y lo que es una presentación conjunta de actas notariales de distintos notarios. En la presentación conjunta de actas notariales, no existen entre ellas aspectos relacionados con la misma partida o asunto, ni tampoco son compatibles. Criterio que debería ser muy claro, como lo es en áreas registrales distintas a la del Registro Vehicular.

JORGE E. VELARDE SUSSONI

     NOTARIO DE LIMA

DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL

Estimados curiosos:

Mediante la Ley No. 30933, en adelante La Ley, se aprobaron las normas legales que regulan el desalojo con intervención notarial y ejecución judicial.

El artículo número 1 de LA LEY, prescribe que la intervención notarial es previa a la ejecución del desalojo, que compete exclusivamente a la autoridad judicial. Las actuaciones notariales previas se sustenta en que constituyen actos ciertos corroborados notarialmente, que permiten eliminar situaciones dilatorias a la toma de decisión judicial.

Pueden acogerse a los alcances de LA LEY, los propietarios, arrendadores, administradores, y todo aquél que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, por haber suscrito contrato de arrendamiento con un arrendatario, sometiéndose expresamente a los alcances de LA LEY.

La propia LEY establece que no se encuentran bajo los alcances de la misma, los contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros tipos de contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble. Es decir no resulta aplicable LA LEY, v.g. a contratos que contienen una opción de compra, tales como arrendamiento financiero, ó contratos de compra venta con reserva de propiedad, etc.

I.- Competentes para conocer del procedimiento de desalojo

LA LEY prescribe que existen dos personas que ejercen función pública, que son competentes para conocer de éste procedimiento especial:

1.- El notario cuyo oficio notarial está ubicado en la provincia donde se encuentra el inmueble arrendado; y,

2.- El juez de paz letrado del distrito en el que ubica el inmueble arrendado, para ordenar y ejecutar el lanzamiento.

II.- Bienes inmuebles

Decreto Legislativo 1177 y Reglamento aprobado por el Decreto Supremo No. 017-2015-VIVIENDA

El Decreto Legislativo 1177, en adelante el DECRETO LEGISLATIVO,  estableció, entre otros, un régimen especial y facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda; y para los fines del mismo se entiende por vivienda a la edificación independiente o parte de una edificación multifamiliar, compuesta por ambientes para el uso de una o varias personas, capaz de satisfacer sus necesidades de estar, dormir, comer, cocinar e higiene; cuando en el arrendamiento se incluye el estacionamiento de vehículos o depósito, éstos forman parte de la vivienda

La Ley

En cuanto a LA LEY concierne, es posible la solicitud de desalojo en contratos de arrendamientos  destinados a vivienda, comercio, industria u otros fines.

III.- Documento donde consta el Contrato de Arrendamiento

Decreto Legislativo 1177 y su Reglamento

Si bien por el DECRETO LEGISLATIVO se crean tres formularios: Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda – FUAO, y el Formulario Único de Arrendamiento – financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda – FUAL, para los fines de la Ley 30933, que motiva las presentes notas, sólo es posible el uso del primero de los formularios nombrados, es decir exclusivamente para vivienda.

Las prórrogas y modificaciones al FUA deben cumplir las formalidades establecidas en el presente artículo.

La única Disposición Complementaria Transitoria de LA LEY,  prescribe que los Contratos de arrendamiento que se celebraron en el marco del DECRETO LEGISLATIVO y los anteriores a éste, podrán acogerse a LA LEY, siempre y cuando suscriban una adenda que cumpla con las mismas formalidades del contrato de arrendamiento establecidas en LA LEY.

Ley 30933

Para los fines de LA LEY sólo es posible presentar como medio probatorio un contrato de arrendamiento otorgado mediante escritura pública. No es posible presentar un Contrato de Arrendamiento con formas legalizadas o certificadas notarialmente.

Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio.

IV.- Plazo del contrato

Decreto Legislativo 1177 y su Reglamento

Para los fines del DECRETO LEGISLATIVO, el plazo del contrato de arrendamiento es el que fijen las partes, y si no lo hubieren establecido, será de un año contado desde la certificación notarial de las firmas de las partes en el FUA respectivo, pudiendo ser prorrogado, antes de su vencimiento; para lo cual las partes deben suscribir el FUA de prórroga ante Notario o Juez de Paz Letrado, de ser el caso, cuyo plazo se inicia al término del plazo del Formulario anterior.

Ley 30933

LA LEY  no regula aspecto alguno relacionado con el plazo del contrato de arrendamiento, estableciendo en su Primera Disposición Complementaria Final, que para la interpretación de ésta debe aplicarse supletoriamente el Código Civil, del Código Procesal Civil y de la Ley 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos.

En cuanto al plazo del contrato de arrendamiento el artículo 1687 del Código Civil, en adelante el C.C., establece que éste puede ser de duración determinada o indeterminada.

El plazo máximo de arrendamiento de duración determinada no puede ser mayor a diez años y cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años (artículo 1688 del C.C.).

Todo plazo  o prórroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a dichos plazos (artículo 1688 del C.C.).

El artículo 1689 del C.C. sanciona que a falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración determinada en los siguientes casos y por los períodos que se indican:

1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se entiende pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.

2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento será el de una temporada.

El C.C. en su artículo 169 dispone que cuando el contrato de arrendamiento es de duración indeterminada, es decir no se ha establecido un plazo, ni existen en el mismo los supuestos de hecho regulados por el artículo 1689 del mismo, debe entenderse que es por meses u otro período, según se pague la renta.

V.- Documentos que acreditan el contrato de arrendamiento para los fines de la Ley 30933

Decreto Legislativo 1177 y su Reglamento

Para los fines del DECRETO LEGISLATIVO el contrato que acredita el arrendamiento, está contenido en el FUA, el cuál deberá tener las formalidades establecidas en el mismo y su reglamento.

En el caso de persona natural indicar: Nombres y apellidos, documento nacional de identidad u otro, Registro Único de Contribuyentes y domicilio.

Cuando son personas jurídicas: Número de partida registral, representante legal y Registro Único de Contribuyentes.

Para efecto de cualquier acción legal en virtud del artículo 15 del Decreto Legislativo, se entiende como domicilio del Arrendatario a la dirección del inmueble materia de arrendamiento.

También el FUA debe contener la descripción del inmueble, ubicación exacta; número de la Partida Registral del Registro de Predios de la SUNARP, en la que se encuentra inscrito el inmueble o la Partida Registral en la que se encuentra anotado preventivamente; el objeto (arrendamiento para fines de vivienda); plazo del contrato; el número de Cuenta de Abono del arrendador, entidad financiera a la que pertenece la cita cuenta y tipo de moneda; el monto de la renta o cuotas periódicas, sean éstas variables o fijas, y conceptos complementarios a pagar; el monto de la garantía pactada; las obligaciones y derechos de las partes; las causales de desalojo señaladas en el DECRETO LEGISLATIVO; la autorización para el uso de datos personales; el mecanismo de solución de controversias.

Los Formularios pueden contener anexos respecto de condiciones u obligaciones adicionales establecidas entre las partes en el marco de lo dispuesto en el DECRETO LEGISLASTIVO su Reglamento, así como para establecer el cronograma de pagos de la renta o las cuotas periódicas. Los anexos antes referidos forman parte integrante de los Formularios.

Las partes interesadas en celebrar un contrato de arrendamiento con fines de vivienda, al amparo del régimen especial y facultativo establecido por el DECRETO LEGISLASTIVO, deben acudir ante un Notario, o en su defecto, ante un Juez de Paz Letrado, para que registre la información indicada en el FUA, certifique sus firmas y remita copia certificada del Formulario al administrador del RAV para su inscripción.

El RAV es un registro administrativo de información referida al servicio de arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda, en adelante RAV, que se encuentra bajo la administración del Fondo Mivivienda S.A., en adelante FMV.

La copia certificada de los Formularios tiene mérito inscribible en el Registro de Predios de la SUNARP, sin necesidad de formalidad adicional alguna, salvo que las partes lo acuerden. Para efectos de la determinación del costo del derecho registral, la SUNARP debe considerar el servicio de arrendamiento como un acto invalorado.

La inscripción en el Registro de Predios es facultativa para el FUA

Los Notarios, o en su defecto, el Juez de Paz Letrado, tienen acceso a los Formularios a través de la plataforma del RAV, mediante el usuario asignado por el FMV de acuerdo a su normativa interna.

El Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda, RAV, es un registro administrativo de información, referida al servicio de arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda, que se encuentra bajo la administración del FMV.

La Ley

La escritura pública que contiene el Contrato de Arrendamiento debe contener:

1.- Una cláusula de allanamiento a futuro, del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta.

2.- Una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por LA LEY para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo.

3.- La cláusula de sometimiento expreso a LA LEY debe contener de manera expresa e indubitable la decisión de las partes, que, ante la configuración de cualquiera de las causales  de desalojo previstas en la presente ley, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado.

4.- El número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema  financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento.

En caso de que la cuenta de abono sea modificada, el arrendador pone en conocimiento al arrendatario dicha situación mediante comunicación de fecha cierta. Mientras no se efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos 

VI.- Causales que sustentan el inicio de procedimiento de desalojo ante notario

El desalojo al amparo de LA LEY, sólo procede cuando se configura el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o, por incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento.

Vencimiento del Contrato

Para los fines del vencimiento del contrato de arrendamiento, debe tenerse en cuenta el plazo fijado por las partes para ello, ya analizado en el acápite Plazo del Contrato de las presentes notas.

Incumplimiento de pago

Debe tenerse presente que para poder acogerse a lo dispuesto en LA LEY, quienes celebraron Contrato de Arrendamiento bajo los alcances del DECRETO LEGISLATIVO ó antes de su promulgación, debieron suscribir una adenda acogiéndose a LA LEY, por lo cual el incumplimiento de pago tiene una sola interpretación en ambos casos; DECRETO LEGISLATIVO y LA LEY. 

El artículo 7 numeral 2 de LA LEY señala que procede el desalojo cuando existe Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Si no se ha establecido plazo alguno, se aplica lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil.

El artículo 1697 numeral 1 dispone lo siguiente:

“CAPÍTULO SEXTO

Resolución del Arrendamiento

Causales de resolución

Artículo 1697º.- El contrato de arrendamiento puede resolverse:

1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.”

Es decir, en caso el arrendatario incumpla con el pago de la merced conductiva del mes anterior, más otro mes, y pasan quince día más sin pagar, el arrendador podrá cursar al arrendatario carta por conducto notarial al inmueble objeto del desalojo y a su domicilio contractual, de ser el caso. Es decir si el domicilio contractual fuere distinto que el del inmueble arrendado, deberá cursarse cartas notariales a ambas direcciones.

No debe olvidarse que en caso la cuenta de abono sea modificada, el arrendador debe poner en conocimiento del arrendatario dicha situación mediante comunicación de fecha cierta, es decir mediante comunicación notarial; y mientras no se efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos.  

VII.- Contenido de la solicitud de desalojo

La solicitud de desalojo debe presentarse por escrito, señalando el nombre del propietario o el de aquel que tenga derecho a la restitución del bien inmueble, su domicilio, documento de identidad y firma; así como, el nombre del arrendatario, su domicilio contractual, de ser el caso, su número o copia del documento de identidad.

A la solicitud deben adjuntarse:

1. El original o la copia legalizada del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de arrendamiento, el cual debe cumplir con los requisitos establecidos en los artículos 4 y 5 de LA LEY.

2.- El original o la copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y a su domicilio contractual, por la o las cuales se requiere la restitución del bien inmueble por el vencimiento del plazo o por la resolución del contrato por falta de pago, según corresponda.

Debe tenerse presente que LA LEY, artículos 4.2 y 6.2.1, prescribe que a la solicitud debe adjuntarse el original o copia legalizada del formulario FUA, creado por el Decreto Legislativo 1177, que establece el Régimen de Promoción  del Arrendamiento para Vivienda, ó de la escritura pública del contrato de arrendamiento.

Ello implica que son los dos únicos medios probatorios a través de los cuáles se puede solicitar el inicio del procedimiento de desalojo con intervención notarial. No es posible adjuntar a la solicitud de desalojo, copia de un Contrato de Arrendamiento con firma legalizada notarialmente.

La solicitud de desalojo sólo puede ampararse en el vencimiento del contrato o falta de pago de la renta convenida.

VIII.- Procedimiento de desalojo

Únicas pretensiones

Como se ha dicho la solicitud de desalojo sólo puede ampararse en el vencimiento del contrato o falta de pago de la renta convenida.

Las demás obligaciones que puedan haberse generado sólo podrán ser requeridas ante una autoridad competente para ello, fundamentalmente, sinó la única, la autoridad jurisdiccional.

Verificación de causales

El notario al recibir la solicitud de desalojo, constatará y los requisitos de la solicitud establecidos por LA LEY, artículo 6, el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, es decir la presentación del FUO creado por el Decreto Legislativo 1177, ó del testimonio de la escritura pública del contrato de arrendamiento, el contenido del contrato de arrendamiento, el original o copia legalizada de la carta notarial cursada requiriendo la restitución del inmueble.

Para los fines de constatar el vencimiento del contrato de arrendamiento, bastará con verificar el plazo establecido en el contrato de arrendamiento, cuya copia se debe adjuntar a la solicitud de desalojo.

A efectos de constatar el incumplimiento del pago de la renta, el notario sólo considera la constancia de transferencia o depósito de los pagos en la cuenta de abono que consta en el contrato de arrendamiento, realizada antes de la recepción de la o las cartas notariales requiriendo la restitución del bien inmueble. 

Traslado

Verificado el cumplimiento de los antes señalado, el notario notifica al arrendatario en:

1.- El inmueble materia de desalojo; y,

2.- En su domicilio contractual, de ser el caso; es decir cuando el inmueble objeto del arrendamiento es distinto al del domicilio contractual.

En la notificación se otorgará un plazo de cinco (5) días hábiles de recibida la comunicación, para que acredite no estar incurso en alguna de las causales señaladas por el arrendador; que sólo pueden ser las del artículo 7 de LA LEY, antes citado.

Oposición

El arrendatario sólo puede formular oposición sustentada en:

a) La renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio, es decir por el FUO o escritura pública del Contrato de Arrendamiento:

b) La constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes, antes de haber recibido la carta notarial requiriendo la restitución del inmueble;

c) El incumplimiento de las formalidades establecidas por la presente ley.

Acta Notarial

El notario, con la respuesta del arrendatario presentada dentro del plazo de cinco días hábiles de recibida su comunicación por el arrendatario, constata si se configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 7 de LA LEY, vencimiento del contrato o falta de pago, en cuyo caso realiza las siguientes acciones:

1.- Extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.

2.- El acta extendida por el notario constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al lanzamiento del inmueble conforme al artículo 9 de LA LEY.

3.- Remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado, a efectos de que proceda conforme a lo establecido en el artículo 9.

IX .- Conclusión del proceso

Con la extensión del acta antes señalada concluye el proceso.

Asimismo el trámite de desalojo notarial finaliza si no se configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 7 de LA LEY, vencimiento de contrato o falta de pago hasta antes de haber recibido la carta notarial requiriendo la restitución del inmueble. En dicho caso el notario finaliza el trámite comunicando  de este hecho al solicitante.

También el procedimiento notarial finaliza cuando las partes acuerdan su finalización, en cualquier momento del procedimiento. En este caso, el notario levanta el acta no contenciosa correspondiente concluyendo el trámite.

X.- Notas Finales

No obstante que el procedimiento en sede notarial concluye con lo antes señalado, resulta necesario ver los siguientes artículos de LA LEY, a raíz de algunas decisiones judiciales sobre el tema.

LA LEY, artículo 9, prescribe que culminada la etapa notarial del procedimiento especial, el interesado formula solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.

Es decir la solicitud de lanzamiento al Juez de Paz Letrado, se entrega al notario que tuvo a su cargo el procedimiento de desalojo con intervención notarial, para que éste entregue la misma, más el pago de la tasa judicial, más la copia legalizada del expediente notarial, al  Juez competente.

Cuando el notario extiende el acta no contenciosa de haberse verificado una causal de desalojo, vencimiento de contrato o incumplimiento de pago de merced conductiva, el expediente que sustenta la misma, pasa a formar parte del tomo que conforman las distintas solicitudes presentadas en procesos no contenciosos  en sede notarial.

La emisión de copias de tales expedientes, que conforman un tomo, teniendo en cuenta el artículo 82 del Decreto del Notariado, es mediante copias certificadas:

“Artículo 82.- Responsabilidad en la Expedición de Instrumentos Públicos

El notario expedirá, bajo responsabilidad, testimonio, boleta y partes, a quien lo solicite, de los instrumentos públicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su función.

Asimismo, expedirá copias certificadas de las minutas que se encuentren en su archivo notarial.”  

Las minutas en su caso, o las solicitudes presentadas en temas de Asuntos No Contenciosos, conforman tomos, que se van organizando de acuerdo al Decreto del Notariado, Decreto Legislativo 1049, los traslados de estos documentos se emiten mediante copias certificadas, utilizándose los criterios fijados por el artículo 104 del citado Decreto Legislativo del Notariado. 

La copia legalizada notarial, referida en LA LEY, tendría como sustento legal el artículo 110 del Decreto Legislativo 1049, Decreto del Notariado, que regula la actuación en documento extraprotocolar, cuyo nomen es de certificación de reproducción, y se dá para documentos que no obran en el protocolo notarial.

La copia legalizada como se ha analizado en anteriores notas, por sí misma no existe, existe la certificación de reproducciones:

“SECCIÓN SEXTA:

DE LA CERTIFICACIÓN DE REPRODUCCIONES

Artículo 110.- Definición

El notario certificará reproducciones de documentos obtenidos por cualquier medio idóneo, autorizando con su firma que la copia que se le presenta guarda absoluta conformidad con el original.”

No obstante ello, cuando se ha remitido a la judicatura copia certificada de un expediente de desalojo, el mismo fue observado por cuanto los folios del expediente no estaban legalizados, estaban certificados.

Tal circunstancia debe reconsiderarse, ya que estamos haciendo referencia a lo mismo, uno de uso difundido, pero sin sustento legal, y otro con origen legal.

Lima 30 de diciembre del 2,019

JORGE E.VELARDE SUSSONI

      NOTARIO DE LIMA