Estimados curiosos:
Mediante la Ley No. 30933, en
adelante La Ley, se aprobaron las normas legales que regulan el desalojo con
intervención notarial y ejecución judicial.
El artículo número 1 de LA LEY,
prescribe que la intervención notarial es previa a la ejecución del desalojo,
que compete exclusivamente a la autoridad judicial. Las actuaciones notariales
previas se sustenta en que constituyen actos ciertos corroborados
notarialmente, que permiten eliminar situaciones dilatorias a la toma de
decisión judicial.
Pueden acogerse a los alcances de
LA LEY, los propietarios, arrendadores, administradores, y todo aquél que
considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, por haber
suscrito contrato de arrendamiento con un arrendatario, sometiéndose
expresamente a los alcances de LA LEY.
La propia LEY establece que no se
encuentran bajo los alcances de la misma, los contratos de alquiler venta,
arrendamiento financiero u otros tipos de contratos que incluyan pago para
adquirir la propiedad del inmueble. Es decir no resulta aplicable LA LEY, v.g.
a contratos que contienen una opción de compra, tales como arrendamiento
financiero, ó contratos de compra venta con reserva de propiedad, etc.
I.- Competentes para conocer
del procedimiento de desalojo
LA LEY prescribe que existen dos
personas que ejercen función pública, que son competentes para conocer de éste
procedimiento especial:
1.- El notario cuyo oficio
notarial está ubicado en la provincia donde se encuentra el inmueble arrendado;
y,
2.- El juez de paz letrado del
distrito en el que ubica el inmueble arrendado, para ordenar y ejecutar el
lanzamiento.
II.- Bienes inmuebles
Decreto Legislativo 1177 y
Reglamento aprobado por el Decreto Supremo No. 017-2015-VIVIENDA
El Decreto Legislativo 1177, en
adelante el DECRETO LEGISLATIVO, estableció, entre otros, un régimen especial y
facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del
arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda; y para los fines del mismo
se entiende por vivienda a la edificación independiente o parte de una
edificación multifamiliar, compuesta por ambientes para el uso de una o varias
personas, capaz de satisfacer sus necesidades de estar, dormir, comer, cocinar
e higiene; cuando en el arrendamiento se incluye el estacionamiento de
vehículos o depósito, éstos forman parte de la vivienda
La Ley
En cuanto a LA LEY concierne, es
posible la solicitud de desalojo en contratos de arrendamientos destinados a vivienda, comercio, industria u
otros fines.
III.- Documento donde consta
el Contrato de Arrendamiento
Decreto Legislativo 1177 y su
Reglamento
Si bien por el DECRETO
LEGISLATIVO se crean tres formularios: Formulario Único de Arrendamiento de
Inmueble destinado a Vivienda (FUA), Formulario Único de Arrendamiento con
Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda – FUAO, y el Formulario Único
de Arrendamiento – financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda – FUAL,
para los fines de la Ley 30933, que
motiva las presentes notas, sólo es posible el uso del primero de los
formularios nombrados, es decir exclusivamente para vivienda.
Las prórrogas y modificaciones al
FUA deben cumplir las formalidades establecidas en el presente artículo.
La única Disposición
Complementaria Transitoria de LA LEY,
prescribe que los Contratos de arrendamiento que se celebraron en el
marco del DECRETO LEGISLATIVO y los anteriores a éste, podrán acogerse a LA
LEY, siempre y cuando suscriban una adenda que cumpla con las mismas
formalidades del contrato de arrendamiento establecidas en LA LEY.
Ley 30933
Para los fines de LA LEY sólo es posible presentar como medio
probatorio un contrato de arrendamiento otorgado mediante escritura pública. No
es posible presentar un Contrato de Arrendamiento con formas legalizadas o
certificadas notarialmente.
Las modificaciones o adendas al
contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato
primigenio.
IV.- Plazo del contrato
Decreto Legislativo 1177 y su
Reglamento
Para los fines del DECRETO
LEGISLATIVO, el plazo del contrato de arrendamiento es el que fijen las partes,
y si no lo hubieren establecido, será de un año contado desde la certificación
notarial de las firmas de las partes en el FUA respectivo, pudiendo ser prorrogado,
antes de su vencimiento; para lo cual las partes deben suscribir el FUA de
prórroga ante Notario o Juez de Paz Letrado, de ser el caso, cuyo plazo se
inicia al término del plazo del Formulario anterior.
Ley 30933
LA LEY no regula aspecto alguno relacionado con el
plazo del contrato de arrendamiento, estableciendo en su Primera Disposición
Complementaria Final, que para la interpretación de ésta debe aplicarse
supletoriamente el Código Civil, del Código Procesal Civil y de la Ley 26662,
Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos.
En cuanto al plazo del contrato
de arrendamiento el artículo 1687 del Código Civil, en adelante el C.C., establece
que éste puede ser de duración determinada o indeterminada.
El plazo máximo de arrendamiento
de duración determinada no puede ser mayor a diez años y cuando el bien
arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser
mayor de seis años (artículo 1688 del C.C.).
Todo plazo o prórroga que exceda de los términos
señalados se entiende reducido a dichos plazos (artículo 1688 del C.C.).
El artículo 1689 del C.C. sanciona
que a falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración
determinada en los siguientes casos y por los períodos que se indican:
1. Cuando el arrendamiento tenga
una finalidad específica, se entiende pactado por el tiempo necesario para
llevarla a cabo.
2. Si se trata de predios
ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento será el de una
temporada.
El C.C. en su artículo 169
dispone que cuando el contrato de arrendamiento es de duración indeterminada,
es decir no se ha establecido un plazo, ni existen en el mismo los supuestos de
hecho regulados por el artículo 1689 del mismo, debe entenderse que es por
meses u otro período, según se pague la renta.
V.- Documentos que acreditan
el contrato de arrendamiento para los fines de la Ley 30933
Decreto Legislativo 1177 y su
Reglamento
Para los fines del DECRETO
LEGISLATIVO el contrato que acredita el arrendamiento, está contenido en el
FUA, el cuál deberá tener las formalidades establecidas en el mismo y su
reglamento.
En el caso de persona natural
indicar: Nombres y apellidos, documento nacional de identidad u otro, Registro
Único de Contribuyentes y domicilio.
Cuando son personas jurídicas:
Número de partida registral, representante legal y Registro Único de
Contribuyentes.
Para efecto de cualquier acción
legal en virtud del artículo 15 del Decreto Legislativo, se entiende como
domicilio del Arrendatario a la dirección del inmueble materia de
arrendamiento.
También el FUA debe contener la
descripción del inmueble, ubicación exacta; número de la Partida Registral del
Registro de Predios de la SUNARP, en la que se encuentra inscrito el inmueble o
la Partida Registral en la que se encuentra anotado preventivamente; el objeto
(arrendamiento para fines de vivienda); plazo del contrato; el número de Cuenta
de Abono del arrendador, entidad financiera a la que pertenece la cita cuenta y
tipo de moneda; el monto de la renta o cuotas periódicas, sean éstas variables
o fijas, y conceptos complementarios a pagar; el monto de la garantía pactada;
las obligaciones y derechos de las partes; las causales de desalojo señaladas
en el DECRETO LEGISLATIVO; la autorización para el uso de datos personales; el
mecanismo de solución de controversias.
Los Formularios pueden contener
anexos respecto de condiciones u obligaciones adicionales establecidas entre
las partes en el marco de lo dispuesto en el DECRETO LEGISLASTIVO su
Reglamento, así como para establecer el cronograma de pagos de la renta o las
cuotas periódicas. Los anexos antes referidos forman parte integrante de los
Formularios.
Las partes interesadas en
celebrar un contrato de arrendamiento con fines de vivienda, al amparo del
régimen especial y facultativo establecido por el DECRETO LEGISLASTIVO, deben
acudir ante un Notario, o en su defecto, ante un Juez de Paz Letrado, para que
registre la información indicada en el FUA, certifique sus firmas y remita
copia certificada del Formulario al administrador del RAV para su inscripción.
El RAV es un registro
administrativo de información referida al servicio de arrendamiento de
inmuebles destinados para vivienda, en adelante RAV, que se encuentra bajo la
administración del Fondo Mivivienda S.A., en adelante FMV.
La copia certificada de los
Formularios tiene mérito inscribible en el Registro de Predios de la SUNARP,
sin necesidad de formalidad adicional alguna, salvo que las partes lo acuerden.
Para efectos de la determinación del costo del derecho registral, la SUNARP
debe considerar el servicio de arrendamiento como un acto invalorado.
La inscripción en el Registro de
Predios es facultativa para el FUA
Los Notarios, o en su defecto, el
Juez de Paz Letrado, tienen acceso a los Formularios a través de la plataforma
del RAV, mediante el usuario asignado por el FMV de acuerdo a su normativa
interna.
El Registro Administrativo de Arrendamiento
para Vivienda, RAV, es un registro administrativo de información, referida al
servicio de arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda, que se
encuentra bajo la administración del FMV.
La Ley
La escritura pública que contiene
el Contrato de Arrendamiento debe contener:
1.- Una cláusula de allanamiento
a futuro, del arrendatario para la restitución del bien inmueble por
vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta
de pago de la renta.
2.- Una cláusula de sometimiento
expreso a lo establecido por LA LEY para que el notario constate las causales
de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la
renta, y el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo.
3.- La cláusula de sometimiento
expreso a LA LEY debe contener de manera expresa e indubitable la decisión de
las partes, que, ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo previstas en la presente ley, se
someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la
ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado.
4.- El número, tipo y moneda de
la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y
crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras
Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta
convenida en el contrato de arrendamiento.
En caso de que la cuenta de abono
sea modificada, el arrendador pone en conocimiento al arrendatario dicha
situación mediante comunicación de fecha cierta. Mientras no se efectúe dicha
comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados
válidos
VI.- Causales que sustentan el inicio de procedimiento de desalojo ante notario
El desalojo al amparo de LA LEY,
sólo procede cuando se configura el vencimiento del plazo del contrato de
arrendamiento; o, por incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo
a lo establecido en el contrato de arrendamiento.
Vencimiento del Contrato
Para los fines del vencimiento
del contrato de arrendamiento, debe tenerse en cuenta el plazo fijado por las
partes para ello, ya analizado en el acápite Plazo del Contrato de las
presentes notas.
Incumplimiento de pago
Debe tenerse presente que para
poder acogerse a lo dispuesto en LA LEY, quienes celebraron Contrato de
Arrendamiento bajo los alcances del DECRETO LEGISLATIVO ó antes de su
promulgación, debieron suscribir una adenda acogiéndose a LA LEY, por lo cual
el incumplimiento de pago tiene una sola interpretación en ambos casos; DECRETO
LEGISLATIVO y LA LEY.
El artículo 7 numeral 2 de LA LEY
señala que procede el desalojo cuando existe Incumplimiento del pago de la
renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Si
no se ha establecido plazo alguno, se aplica lo dispuesto en el inciso 1 del
artículo 1697 del Código Civil.
El artículo 1697 numeral 1
dispone lo siguiente:
“CAPÍTULO SEXTO
Resolución del Arrendamiento
Causales de resolución
Artículo 1697º.- El contrato de
arrendamiento puede resolverse:
1.- Si el arrendatario no ha
pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si
la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período
y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes,
basta que venzan tres períodos.”
Es decir, en caso el arrendatario
incumpla con el pago de la merced conductiva del mes anterior, más otro mes, y
pasan quince día más sin pagar, el arrendador podrá cursar al arrendatario
carta por conducto notarial al inmueble objeto del desalojo y a su domicilio
contractual, de ser el caso. Es decir si el domicilio contractual fuere
distinto que el del inmueble arrendado, deberá cursarse cartas notariales a
ambas direcciones.
No debe olvidarse que en caso la
cuenta de abono sea modificada, el arrendador debe poner en conocimiento del
arrendatario dicha situación mediante comunicación de fecha cierta, es decir
mediante comunicación notarial; y mientras no se efectúe dicha comunicación,
los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos.
VII.- Contenido de la solicitud de desalojo
La solicitud de desalojo debe
presentarse por escrito, señalando el nombre del propietario o el de aquel que
tenga derecho a la restitución del bien inmueble, su domicilio, documento de
identidad y firma; así como, el nombre del arrendatario, su domicilio
contractual, de ser el caso, su número o copia del documento de identidad.
A la solicitud deben adjuntarse:
1. El original o la copia
legalizada del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de
arrendamiento, el cual debe cumplir con los requisitos establecidos en los
artículos 4 y 5 de LA LEY.
2.- El original o la copia
legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia
de desalojo y a su domicilio contractual, por la o las cuales se requiere la
restitución del bien inmueble por el vencimiento del plazo o por la resolución
del contrato por falta de pago, según corresponda.
Debe tenerse presente que LA LEY,
artículos 4.2 y 6.2.1, prescribe que a la solicitud debe adjuntarse el original
o copia legalizada del formulario FUA, creado por el Decreto Legislativo 1177,
que establece el Régimen de Promoción
del Arrendamiento para Vivienda, ó
de la escritura pública del contrato de arrendamiento.
Ello implica que son los dos
únicos medios probatorios a través de los cuáles se puede solicitar el inicio
del procedimiento de desalojo con intervención notarial. No es posible adjuntar
a la solicitud de desalojo, copia de un Contrato de Arrendamiento con firma
legalizada notarialmente.
La solicitud de desalojo sólo
puede ampararse en el vencimiento del contrato o falta de pago de la renta
convenida.
VIII.- Procedimiento de desalojo
Únicas pretensiones
Como se ha dicho la solicitud de
desalojo sólo puede ampararse en el vencimiento del contrato o falta de pago de
la renta convenida.
Las demás obligaciones que puedan
haberse generado sólo podrán ser requeridas ante una autoridad competente para
ello, fundamentalmente, sinó la única, la autoridad jurisdiccional.
Verificación de causales
El notario al recibir la
solicitud de desalojo, constatará y los requisitos de la solicitud establecidos
por LA LEY, artículo 6, el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, es
decir la presentación del FUO creado por el Decreto Legislativo 1177, ó del
testimonio de la escritura pública del contrato de arrendamiento, el contenido
del contrato de arrendamiento, el original o copia legalizada de la carta
notarial cursada requiriendo la restitución del inmueble.
Para los fines de constatar el
vencimiento del contrato de arrendamiento, bastará con verificar el plazo
establecido en el contrato de arrendamiento, cuya copia se debe adjuntar a la
solicitud de desalojo.
A efectos de constatar el
incumplimiento del pago de la renta, el notario sólo considera la constancia de
transferencia o depósito de los pagos en la cuenta de abono que consta en el
contrato de arrendamiento, realizada antes de la recepción de la o las cartas
notariales requiriendo la restitución del bien inmueble.
Traslado
Verificado el cumplimiento de los
antes señalado, el notario notifica al arrendatario en:
1.- El inmueble materia de
desalojo; y,
2.- En su domicilio contractual,
de ser el caso; es decir cuando el inmueble objeto del arrendamiento es
distinto al del domicilio contractual.
En la notificación se otorgará un
plazo de cinco (5) días hábiles de recibida la comunicación, para que acredite
no estar incurso en alguna de las causales señaladas por el arrendador; que
sólo pueden ser las del artículo 7 de LA LEY, antes citado.
Oposición
El arrendatario sólo puede
formular oposición sustentada en:
a) La renovación o prórroga del
plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato
primigenio, es decir por el FUO o escritura pública del Contrato de Arrendamiento:
b) La constancia de transferencia
o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada
por las partes, antes de haber recibido la carta notarial requiriendo la
restitución del inmueble;
c) El incumplimiento de las formalidades
establecidas por la presente ley.
Acta Notarial
El notario, con la respuesta del
arrendatario presentada dentro del plazo de cinco días hábiles de recibida su comunicación
por el arrendatario, constata si se configura alguna de las causales de desalojo
previstas en el artículo 7 de LA LEY, vencimiento del contrato o falta de pago,
en cuyo caso realiza las siguientes acciones:
1.- Extiende un acta no
contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del
contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de
la procedencia del desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de
Asuntos No Contenciosos.
2.- El acta extendida por el notario
constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al
lanzamiento del inmueble conforme al artículo 9 de LA LEY.
3.- Remite la copia legalizada
del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien
inmueble arrendado, a efectos de que proceda conforme a lo establecido en el
artículo 9.
IX .- Conclusión del proceso
Con la extensión del acta antes señalada concluye el proceso.
Asimismo el trámite de desalojo
notarial finaliza si no se configura alguna de las causales de desalojo
previstas en el artículo 7 de LA LEY, vencimiento de contrato o falta de pago
hasta antes de haber recibido la carta notarial requiriendo la restitución del
inmueble. En dicho caso el notario finaliza el trámite comunicando de este hecho al solicitante.
También el procedimiento notarial
finaliza cuando las partes acuerdan su finalización, en cualquier momento del
procedimiento. En este caso, el notario levanta el acta no contenciosa
correspondiente concluyendo el trámite.
X.- Notas Finales
No obstante que el procedimiento
en sede notarial concluye con lo antes señalado, resulta necesario ver los
siguientes artículos de LA LEY, a raíz de algunas decisiones judiciales sobre
el tema.
LA LEY, artículo 9, prescribe que
culminada la etapa notarial del procedimiento especial, el interesado formula
solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización
de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada
por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.
Es decir la solicitud de
lanzamiento al Juez de Paz Letrado, se entrega al notario que tuvo a su cargo
el procedimiento de desalojo con intervención notarial, para que éste entregue
la misma, más el pago de la tasa judicial, más la copia legalizada del
expediente notarial, al Juez competente.
Cuando el notario extiende el
acta no contenciosa de haberse verificado una causal de desalojo, vencimiento
de contrato o incumplimiento de pago de merced conductiva, el expediente que
sustenta la misma, pasa a formar parte del tomo que conforman las distintas
solicitudes presentadas en procesos no contenciosos en sede notarial.
La emisión de copias de tales
expedientes, que conforman un tomo, teniendo en cuenta el artículo 82 del
Decreto del Notariado, es mediante copias certificadas:
“Artículo 82.- Responsabilidad en
la Expedición de Instrumentos Públicos
El notario expedirá, bajo
responsabilidad, testimonio, boleta y partes, a quien lo solicite, de los
instrumentos públicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su
función.
Asimismo, expedirá copias
certificadas de las minutas que se encuentren en su archivo notarial.”
Las minutas en su caso, o las
solicitudes presentadas en temas de Asuntos No Contenciosos, conforman tomos, que se
van organizando de acuerdo al Decreto del Notariado, Decreto Legislativo 1049,
los traslados de estos documentos se emiten mediante copias certificadas,
utilizándose los criterios fijados por el artículo 104 del citado Decreto
Legislativo del Notariado.
La copia legalizada notarial,
referida en LA LEY, tendría como sustento legal el artículo 110 del Decreto
Legislativo 1049, Decreto del Notariado, que regula la actuación en documento
extraprotocolar, cuyo nomen es de
certificación de reproducción, y se dá para documentos que no obran en el
protocolo notarial.
La copia legalizada como se ha
analizado en anteriores notas, por sí misma no existe, existe la certificación
de reproducciones:
“SECCIÓN SEXTA:
DE LA CERTIFICACIÓN DE
REPRODUCCIONES
Artículo 110.- Definición
El notario certificará
reproducciones de documentos obtenidos por cualquier medio idóneo, autorizando con
su firma que la copia que se le presenta guarda absoluta conformidad con el
original.”
No obstante ello, cuando se ha
remitido a la judicatura copia certificada de un expediente de desalojo, el
mismo fue observado por cuanto los folios del expediente no estaban legalizados,
estaban certificados.
Tal circunstancia debe
reconsiderarse, ya que estamos haciendo referencia a lo mismo, uno de uso
difundido, pero sin sustento legal, y otro con origen legal.
Lima 30 de diciembre del 2,019
JORGE E.VELARDE SUSSONI
NOTARIO DE LIMA
